부동산 매매 절차(하), 계약서에 포함 할 특약사항 정리, 잔금 납부 및 소유권이전, 주의사항

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부동산 매매 절차에 대해 알아보는 중인데요.

상편에 이어서 하편을 포스팅해 보도록 하겠습니다.

상편에서 계약 전 준비 서류와 확인사항을 알아보고 나열해 봤는데요

오늘은 매매계약 시 계약서에 포함할 특약사항에 대해 좀 더 자세하게 다뤄보면서 진행해 보겠습니다.

 

 

계약서에 포함 할 특약사항 정리

계약서 작성 시 포함해야 할 특약사항에 대해 알아보겠습니다.

1) 부동산 수익에 대한 조항은

매매계약체결 후 부동산에서 발생하는 수익(임대료 등)은 별도의 특약이 없는 경우에는 부동산의 인도일을 기준으로 하여 그 이전까지는 매도인에게 그 후에는 매수인에게 가가 귀속된다.

2) 등기부등본 상태 잔금일까지 유지 조항(필수 조항이라 생각합니다.),

매도인은 계약체결 당시의 등기부등본상 권리관계를 잔금일 기준으로 다음 주 월요일까지 유지하여야 한다. 만약 이를 위반 시 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 위약음으로 매매대금의 배액을 손해배상 하기로 한다.

3) 권리제한 사유 방지 및 계약금 내용

소유권 이전등기가 완료되기 전에 등본상 권리제한사유가 발생하는 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 이때 매도 은은 매수인에게 이미 지불된 금액(가계약금, 계약금, 중도금 포함)을 반환해 주어야 하며 그와는 별도로 매매금액의 배액을 손해배상 해주기로 한다. 계약 이후 계약해제나 계약위반에 관하여는 총계약금 기준으로 한다.

4) 임대차 승계

매매 대금 중 현 임차보증금(예 금 오백만 원, 만기 0000년 00월 00일, 임차인:000, 임차인 주민번호:0000-0000) 모두는 잔금에서 공제하여 현 임대차계약은 매수인이 승계하기로 한다.

본 계약은 매매계약에 의한 임차계약이므로, 잔금 시 매매계약의 매수인을 임대인으로 하는 임차계약서를 재 작성키로 한다.

5) 매도인의 하자담보에 대한 책임사항 확인

매도인은 매수인에게 위 표시의 부동산에 대하여 본 계약체결 일로부터 1년간 하자담보책임을 진다. 현장 확인 시 부착물이나 장룡, 책장, 가재도구 등에 가려서 확인되지 않은 하자들(파손, 누수, 결로 등)을 포함한 하자에 대하여 매도인은 즉시 수선 또는 실비로 보상하여야 한다.

계약체결 이후에 발견된 하자로 인하여 매수인이 계약을 해제하는 경우에는 계약금 및 중도금이 지불되었다 하더라도 매도인은 계약을 무효로 하는 데 있어 거부할 수 없다.

또한 계약 무효 시 계약금 및 중도금, 잔금 등 이미 지불된 모든 금액을 반환해 주어야 한다.

[ TMI > 민법에는 하자를 알게 된 후 6개월 이내에 손해배상 청구를 해야 한다라고 명시돼 있으나 보통 집 매매 일 경우 입주 후 6개월이라고도 하는데요. 하자의 책임이 누구에게 있는가에 따라 달라지게 되는 것이라고 생각하시면 됩니다. 만약 6 계월이 지난 이후 라도 은폐된 구간의 하자로서 매수인이 쉽게 확인하지 못하는 경우(또는 매도인이 고의로 숨겼다는 게 확실하다면)로 성립이 된다면 손해배상 청구가 가능할 수도 있으나 눈에 잘 띄는 곳에 발생한 하자임에도 매수인의 부주의로 발견이 늦어졌다면, 그에 대하여는 매도인에게 하자담보책임을 묻지 못할 여지도 있다고 할 수 있습니다. 결론은 하자에 책임이 누구에게 있냐가 중요합니다. *하자란?, 균열이나 누수, 곰팡이나 결로 등이 있고, 그 밖에도 침하라든지 방수불량, 기능불량 등이 있어 그로 인하여 건물의 기능이나 미관 또는 안전상의 지장을 초래하는 결함이라고 생각하시면 되겠습니다.]

6) 부작물 인수

계약당사자의 현장 방문 확인 후, 쌍방 협의에 따라 현시설 상태로 계약한다. 현제 부동산에 부작 되어있는 종물과 부속물 및 냉장고, 에어컨, 세탁기, 가스레인지 등 기타 일체에 현상태로 매매 목적물에 포함된다.

7) 소유권 이전

매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권이정등기를 해주기로 하며, 매도인은 인감 발행에 협조한다.

8) 이중계약 방지 조항

이중계약일 경우 본 계약을 해제할 수 있고 이에 따른 손해배상은 매매 대금의 배액을 손해배상 하기로 한다.

9) 일방의 계약해제

일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도자는 계약금의 배액 상환을 위약금으로 약정하고, 매수자는 계약금을 위약금으로 약정한다.

10) 부동산 인도날짜

부동산 인도 날짜는 상호 협의 하여 변경 가능하다.

11) 제세 공과금 관련

제세공과금 및 일체의 각종 모든 비용은 잔금지급일을 기준으로 매도인이 정산하기로 한다. 재산세의 경우 매도인이 제산세액의 12분의 10에 해당하는 금액을 별도로 매수인의 계좌로 지급해야 한다. 공과금 청구일이 늦어 전금지급일 이후에라도 매도인이 부담하여야 할 미납 제세공과금이 있을 경우 매도인이 즉시 책임지고 정산해야 한다.

12) 본건은 등기부 등본

건축물대장 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며, 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 한다.

13) 토지거래허가 구역

본건 부동산 소재지역은 토지거래허가 구역인바 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매 계약은 무효로 하며, 매도인은 지체 없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 함. 상편 내용과 위 특약사항을 꼼꼼히 확인하여 계약서를 작성 및 간인 후 매수인, 매도인 가가 1부씩 보관한다.

잔금 납부 및 소유권이전, 주의사항

마지막으로 한번 더 등기부 등본을 재확인하여 계약체결 후 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다. 최종 잔금 납부 전 다시 한번 집 상태를 확인하여 계약 날짜와 집 상태가 같은지 확인한다. 하자가 없으며 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구미 됐는지 확인하고 잔금을 지급함과 동시에 영수증을 건네받는다. 취득세 영수증 보관(양도세 낼 때 시세차익이 많이 난다면 필요합니다.)

 

여기까지 상, 하편으로 나눠 부동산 매매 절차 및 특약사항, 주의사항 등을 알아봤습니다. 앞으로 부동산 매매를 진행할 때 도움이 조금이라도 됐었으면 합니다. 저 또한 도움을 받고자 이렇게 글로써 정리했습니다. 위 내용 대부분은

https://thereclub.tistory.com/m/63링크 강남리치 님의 블로그에서 가져왔습니다. 더 자세하고 깔끔한 내용은 위 링크로 들어가시면 됩니다. 그럼 매일 행복하고 즐거운 기적 같은 나날 되시기를 바랍니다. -머니샤크-

부동산 매매 절차, 특약사항, 주의사항

 

 

 

 

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